En un entorno global marcado por la digitalización, la relocalización productiva y el auge del e-commerce, la logística se ha consolidado como un sector estratégico dentro del real estate. Cataluña, con el área metropolitana de Barcelona como epicentro, lidera la transformación logística en el sur de Europa y se presenta como un destino prioritario para el capital institucional.
Su ubicación privilegiada, infraestructuras multimodales de primer nivel y ecosistema empresarial consolidado la convierten en una región resiliente, de oferta limitada y con gran potencial de revalorización.
1. Contratación estable y profesionalización de la demanda
En el primer semestre de 2025, Cataluña ha registrado una contratación de 248.597 m², un descenso del 13% interanual, que lejos de reflejar una debilidad, consolida la estabilidad del mercado tras años de crecimiento acelerado.
Más del 60% de esta absorción corresponde a operaciones superiores a 10.000 m², protagonizadas por operadores logísticos, e-commerce y cadenas de retail. Esto indica una demanda estructural, no especulativa, con contratos a largo plazo y objetivos operativos definidos.
La concentración sigue centrada en la primera y segunda corona de Barcelona, aunque la tercera corona empieza a captar inversiones industriales ligeras y plataformas interregionales.
2. Escasez estructural de suelo: limitación y oportunidad
Con una tasa de disponibilidad del 2,7% al cierre de junio de 2025, Cataluña presenta un claro déficit de oferta inmediata, especialmente en zonas prime como ZAL Port, Montcada, Castellbisbal o El Prat.
Esta escasez genera presión sobre las rentas y aumenta el valor de reposicionamiento de activos obsoletos. Además, plantea una oportunidad clara para inversores con capacidad técnica y visión de medio plazo.
Oportunidades destacadas:
Promoción en suelo industrial degradado (brownfield).
Reposicionamiento de activos logísticos poco eficientes.
Desarrollos llave en mano con propietarios tradicionales.
Soluciones híbridas (logística-industrial, logística-comercial) orientadas a la última milla.
3. Rentas sólidas y yields competitivos
Las rentas prime rondan los 7,50 €/m²/mes, con presiones alcistas en inmuebles nuevos o bien situados. En operaciones recientes, se han registrado contratos a 8 €/m²/mes en activos con certificaciones ESG y estándares operativos elevados.
El yield prime en Cataluña se sitúa en torno al 5%, con compresiones en operaciones off-market donde el inquilino ofrece garantía de largo plazo. Aunque el entorno de tipos altos limita el apalancamiento, los fondos core siguen activos gracias a la estabilidad de flujos y potencial de revalorización.
Los activos con certificación BREEAM o LEED, sistemas de autoconsumo, eficiencia energética y baja rotación presentan una absorción más rápida y rentas superiores.
4. Inversión institucional: foco en contratos firmados y eficiencia
Durante el primer semestre de 2025, la inversión logística en Cataluña ha superado los 240 millones de euros. Aunque inferior a los niveles récord de 2022-2023, el volumen confirma la resiliencia del mercado.
Tendencias del capital:
Búsqueda de activos core con contratos en vigor, aunque con menor yield.
Aumento de operaciones en fase de promoción (forward purchase).
Interés en desarrollos de última milla en entornos urbanos.
Operaciones de coinversión o club deal con promotores locales.
El inversor institucional prioriza hoy proyectos a medida, con ocupante final preacordado, condiciones técnicas ESG y retorno estable. Las gestoras con track record, acuerdos con operadores y acceso a suelo tienen una ventaja estratégica clara.
5. Urbanismo complejo, pero con oportunidades
Uno de los grandes retos es la escasez de suelo finalista y la complejidad normativa. Áreas como el Baix Llobregat, Vallès Occidental o la franja litoral presentan obstáculos urbanísticos y medioambientales para nuevos desarrollos.
Pero esta limitación se traduce en valor cuando se gestiona adecuadamente:
Vías de creación de valor:
Reconversión de polígonos industriales obsoletos a usos logísticos modernos.
Inversión en suelo urbanizable no programado, con visión técnica, jurídica y urbanística.
Colaboración público-privada para renovar parques industriales existentes.
Participación anticipada en procesos de planeamiento como el PDUAE de Barcelona.
Anticiparse al cambio de normativa permite acceder a suelo escaso con rentabilidades muy superiores al promedio del mercado.
6. Última milla, ESG y digitalización: transformación estructural
La evolución del comercio y la presión de sostenibilidad están redefiniendo el perfil de los activos logísticos. La última milla, en particular, está generando una nueva tipología de producto, adaptada a las necesidades del consumidor urbano y a los criterios ESG.
Claves del nuevo estándar:
Microhubs urbanos con acceso restringido y reparto eléctrico.
Naves reversibles, modulares, con bajo impacto urbano.
Certificación energética, reciclaje, autoconsumo y gestión hídrica.
Sistemas digitales: IoT, IA, mantenimiento predictivo, analítica en tiempo real.
Los activos sin estas características requerirán inversiones futuras de reposicionamiento. Por tanto, los inversores deben anticipar desde la adquisición estos costes y estándares técnicos.
7. Cataluña: polo logístico y refugio de valor
La logística catalana ya no es una opción secundaria, sino un pilar clave en las estrategias de diversificación del capital institucional. Su combinación de:
Demanda profesional y sostenida
Infraestructura logística de primer nivel
Oferta limitada y tensionada
Rendimientos estables en un contexto incierto
Alta liquidez y rotación baja
… la sitúan como uno de los mercados logísticos más atractivos del sur de Europa.
Incluso en un contexto con tipos elevados y ajustes macroeconómicos, Cataluña mantiene un balance competitivo entre rentabilidad y riesgo.
¿Qué debe analizar un inversor hoy?
Capacidad de coinvertir con operadores locales con experiencia y pipeline activo.
Evaluación normativa rigurosa del urbanismo local (reclasificaciones, suelos degradados, polígonos en transformación).
Exigencia de criterios ESG desde el diseño del activo, no como añadido posterior.
Estructuración financiera flexible, con visión a medio plazo (estructura equity + deuda + forward funding).
Apoyo técnico experto, con equipos multidisciplinares que dominen tanto la ejecución como la tramitación administrativa.
Conclusión: visión estratégica y ejecución experta
Cataluña se consolida como un hub logístico estratégico y de valor refugio para el capital exigente. El inversor que combine visión anticipada, conocimiento técnico y capacidad operativa tendrá acceso a un mercado con barreras de entrada pero alto potencial de retorno.
En Terras Conecta, ofrecemos:
Proyectos logísticos a medida.
Acceso a suelo estratégico y operaciones estructuradas.
Alianzas con operadores e inquilinos preacordados.
Conocimiento normativo, técnico y de mercado.
Invertir hoy en logística en Cataluña es posicionarse para liderar el crecimiento logístico del sur de Europa.
Análisis basado en datos de CBRE, Savills, JLL, Departament de Territori (Generalitat de Catalunya), PDUAE AMB, Ministerio de Transportes y fuentes del mercado primario (promotores, fondos y operadores logísticos).
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